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连串瑕疵引纠纷

来源:洛阳市国土资源局   日期:2017-11-27 0:00:00   阅读次数:0

  基本案情 

  甲县某瓷厂土地为国有划拨工业用地。1998年,该厂进入破产程序,其厂房等房屋残值被破产清算小组出售。按照当时的说法,出售的仅是房屋残值,购买人应在拆除房屋取得残值后,腾出土地。

  清算过程中,城镇居民赵某以自己和两个儿子赵甲、赵乙的名义,与破产清算小组签订售房协议,以3400元的价格购买了该厂二车间的房屋残值。但该协议并未明确写明所售房屋为残值,且在第三款写明,可以办理过户手续。

  不久,其他购买厂房的买家均腾出了土地,但赵某却并未拆除自己购买的车间,也未办理房屋和土地登记,而是利用厂房从事起养殖业。

  2007年,县政府下达了关于收回瓷厂划拨土地使用权的决定。县国土资源局多次找到赵某,劝其腾出所占土地,并表示给予适当补偿。2012年8月,在劝说无果的情况下,县国土资源局对其以非法占地给予立案调查,向赵某下达了行政处罚决定书,责令其交出非法占用的原瓷厂厂区范围内的1080平方米国有划拨土地。

  赵某在接到行政处罚后,未在法定期限内申请复议或诉讼。县国土资源局向法院提交了强制执行申请书,但法院并未受理,建议协商解决。

  2013年6月,县国土资源局与赵某签订拆迁补偿协议,赵甲作为见证人在协议书上签了字。协议约定,赵某应在领取补偿后,于2013年7月10日之前自行搬迁移交上述房屋占用土地。

  在签订协议过程中,赵某一直未向县国土资源局提供售房协议,只出具了购房时缴款人为赵某的收款收据和“此款系我一人支付”的证明。

  拆迁补偿协议签订之后,赵某领取了补偿款。赵甲告知县国土资源局,其父的用品已搬离,可以按协议移交,但其弟赵乙在该处的物品尚未搬离。随后国土资源局工作人员多次找到赵乙进行沟通,要求其搬离,并履行了公告告知等程序。2013年7月24日,因赵乙拒不配合,工作人员在赵某确认后拆除了厂房。

  2014年11月,赵乙拿出当初的售房协议,以房屋为自己与赵某、赵甲共有,县国土资源局强拆违法为由提起行政诉讼,请求法院确认强制拆除行政行为违法,判决县国土资源局对其房屋恢复原状。

  法院裁判 

  一审法院认为,根据《物权法》的规定,共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有,或者约定不明确的,除共有人具有家庭关系等以外,视为按份共有。涉案售房协议中,未注明三人各自所有的份额,也未注明是按份共有,还是共同共有。因此,三人对购买的厂房为共同共有。处分共同的不动产的,应当经全体共同共有人同意,但共有人另有约定的除外。

  本案中,赵某未经赵乙同意就签订拆迁协议的行为,属于无权处分行为。但县国土资源局与赵某协商拆除该厂房时,并不知厂房系三人共同购买的事实,且有理由相信赵某对本案标的物拥有处分权。随后,县国土资源局按照补偿协议约定的事项对标的物进行了拆除。赵乙可以对赵某提起民事诉讼,而不是对县国土局提起行政诉讼,故判决驳回赵乙诉讼请求。

  二审法院认为,一审法院以起诉不符合法律规定为由驳回赵乙的诉讼请求不当。本案中,售房协议上赵乙的签字后加了一个“代”字,经查为其父赵某代签。目前,没有证据证明赵乙对该代签行为明确追认,其也没有履行过支付合同价款的义务,且该房屋未办理过户登记手续,物权未发生过转移。在这种情况下,赵乙仅以该协议向县国土资源局主张权利,证据不足。据此,国土资源局未将赵乙列为被征收房屋的受益人有正当理由,且不违反法律规定。如赵乙有充足证据证明享有房屋的实体权利,可向赵某主张。县国土局征收房屋并补偿的行为对赵乙的合法权益不产生实际影响,依法应驳回其起诉。

  办案体会 

  本案中,双方当事人争议的焦点主要有以下两点:

  县国土资源局的拆迁行为是否属于行政强拆?此案系集约用地过程中发生的拆除案件,案件开始,县国土资源局为了能更快地处理宗地,把赵某善意取得的标的物以非法占地立案调查,并下达行政处罚决定书,试图以行政强拆的方式处理问题,明显不合法。因为尽管破产小组的本意是处理残值,而且整体处理的事实也是处理残值,但在售房协议中没有明确这点。其中,可能涉及个别工作人员擅权交易,但是没有证据证明赵某系非法所得。所以法院不予受理国土资源局的强制拆除申请,是司法对错误行政行为的纠正。最终,县国土资源局实施的是协议拆迁,不属于行政强拆。

  赵乙是应该向县国土资源局提出行政诉讼,还是应该向赵某提出民事诉讼?根据《行政诉讼法》第四十一条的规定,提起行政诉讼的条件为:原告是认为具体行政行为侵犯其合法权益的公民、法人或者其他组织;有明确的被告;有具体的诉讼请求和事实根据;属于人民法院受案范围和受诉人民法院管辖。本案中,赵乙认为县国土资源局的拆迁行为损害了自己的权益,即可提起行政诉讼。就算其提供的证据无法证明自己的主张,也只产生行政行为被维持或其诉讼请求被驳回的效果,而不是必须提起民事诉讼。虽然赵乙的售房协议具有可疑之处,但根据《行政诉讼法》的相关规定,证明拆迁行为合法的举证责任在县国土资源局,即行政诉讼的举证责任倒置。这一点值得行政执法单位特别注意。

  整个案件办理过程中,县国土局一直疏忽了标的物的所有权人可能为三人,没有搞清楚标的物的主人就与赵某签订拆迁协议。尽管签订协议过程中,赵某提供了其有权处理的承诺,法院最终也认定该行政行为合法,但国土资源部门必须吸取教训:在办理此类案件过程中加强调查取证,防止被拆迁人设套,故意将共同标的物以个人名义处置,之后又让第三人设置拆迁障碍谋求利益的行为。

  (作者单位:湖南怀化市洪江区国土资源局)

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